Valutazione automatica degli immobili nelle donazioni: serve davvero indicare il valore di ogni singolo bene?

L’articolo esamina il tema della valutazione automatica degli immobili nelle donazioni aventi ad oggetto una pluralità di beni. Muovendo dall’analisi dell’art. 34, comma 5, del D.Lgs. n. 346/1990 e della corrispondente disciplina in materia di imposta di registro, si affronta la controversa questione se la preclusione del potere di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria richieda necessariamente l’indicazione analitica del valore di ciascun immobile oppure possa operare anche in presenza di un valore complessivo almeno pari alla somma dei valori catastali dei singoli beni. Dopo aver ricostruito l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate e della giurisprudenza di legittimità, che ritengono indispensabile la valorizzazione analitica di ogni cespite, il contributo ne evidenzia i profili critici, soprattutto nelle ipotesi in cui tutti i beni trasferiti siano suscettibili di valutazione automatica. L’analisi si conclude con alcune indicazioni operative per la prassi notarile, prospettando, altresì, l’opportunità di inserire negli atti una clausola di salvaguardia volta a rafforzare la tutela del contribuente.

1. Introduzione

Ai sensi del comma 3 dell’attuale art. 56, comma 3, del TUS[1], “il valore dei beni e dei diritti donati è determinato a norma degli articoli da 14 a 19 e dell’articolo 34, commi 3, 4 e 5”.

Con riguardo alla donazione di beni immobili, la regola è, dunque, quella dettata dall’art. 14 TUS (art. 99 TU IND), con il temperamento della disposizione contemplata dal comma 5 dell’art. 34 TUS  – non soppressa dal D. Lgs 123 del 2025, in attesa del Testo unico sull’accertamento – per il quale: “Non sono sottoposti a rettifica il valore degli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi, né i valori della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma dell’art. 14. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.”.

La previsione, introdotta per finalità deflattiva dell’enorme contezioso all’epoca esistente tra contribuenti e Fisco, è volta a limitare il potere spettante all’Amministrazione Finanziaria di rettificare il valore del bene da sottoporre a tassazione. Tale potere si dovrebbe esplicare propriamente nella fase dell’accertamento, ma ha finito per diventare “regola sostanziale” di determinazione del valore da indicare nell’atto della donazione immobiliare[2] (come era avvenuto, in passato, prima dell’introduzione della norma sul prezzo–valore[3], per il prezzo della compravendita).

Detto in altri termini, poiché è precluso al Fisco di accertare un maggior valore del bene donato, quando – non trattandosi di beni privi di rendita o di reddito (si pensi, per esempio, ai beni censiti nella categoria F) o di suoli edificatori (cfr. ultimo periodo del sopra riportato comma 5) –, nell’atto sia indicato un valore pari o superiore al c.d. valore catastale del bene in questione (ossia il valore che risulta applicando alla rendita o al reddito dominicale dell’immobile, i coefficienti rivalutati in base alle vigenti norme di legge e regolamentari) è di solito questo valore che si indica in atto quale valore del bene da assoggettare a imposta di donazione (e, ancora, più importante a imposte ipotecaria e catastale, ove applicabile in misura proporzionale).

La norma, di tutta evidenza, rende assai appetibile il trasferimento per donazione, tanto più quando si trasferisce non già la piena proprietà bensì la proprietà gravata da usufrutto, uso o abitazione, che il donante riserva a sé e, magari, a qualcuno dopo di sé[4].

2. Il tema: donazioni e successioni plurioggettive

Periodicamente ritorna la questione se, per le donazioni che abbiano ad oggetto una pluralità di beni, affinché possa operare la suindicata norma “inibitoria” di cui al sopra citato art. 34, comma 4, occorra necessariamente l’indicazione analitica del valore (almeno pari a quello) catastale di ciascun bene (per il quale possa operare la c.d. valutazione automatica) ovvero sia, all’uopo, sufficiente l’indicazione di un valore globale che sia almeno pari a quello che risulta sommando i valori catastali dei singoli beni (per i quali possa operare la c.d. valutazione automatica).

La norma applica lo stesso criterio di valutazione previsto dal comma 4 dell’art. 52, D.P.R. 131/1986 – articolo riguardante l’accertamento e, come l’art. 34, non ancora soppresso dal D. Lgs. 123/2025 – nel cui ambito di applicazione ricadono le divisioni. Probabilmente le medesime riflessioni qui svolte in tema di donazione possano essere effettuate anche per la divisione.

Il tema in astratto si pone anche per le dichiarazioni di successione. Tuttavia, perde rilievo pratico in quanto, in quel caso specifico, nella compilazione della medesima è imposta l’indicazione del valore di ciascun bene.

Si differenzia, invece, la disciplina del c.d. “prezzo valore” (di cui al citato art. 1, comma 497, L. 266/2005) che riguarda le sole cessioni a titolo oneroso[5] soggette a imposta di registro aventi ad oggetto fabbricati abitativi e relative pertinenze e per l’applicazione del quale è sufficiente la richiesta specifica in atto.

Nelle donazioni, invece, manca una disposizione simile e, al contempo, non vi è una norma che nello specifico richieda di indicare analiticamente il valore catastale di ciascun bene, come, invece, accade in altre norme (art. 23 c. 1 e c. 4 D.P.R. 131/1986).

3. L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate e della Cassazione

Come è noto, per l’Agenzia Entrate l’indicazione del valore complessivo, sia pur rispettoso del valore catastale globale, non è di per sé sufficiente ad impedire la rettifica del valore dei singoli beni da assoggettare a imposte di donazione, ipotecaria e catastale.

Sulla stessa linea, la giurisprudenza di legittimità è consolidata (cfr. la recente Cass. n. 18512/2025[6]; nonché Cass. n. 6846/2022[7]; Cass. n. 9477/2018; Cass.  n. 10798/2016; Cass 1309/2015; Cass n. 14409/2013 e Cass 22207/2011) nel ritenere che nell’atto di donazione avente ad oggetto più immobili non sia sufficiente un’indicazione complessiva del valore dei beni donati al fine di precludere l’accertamento del valore.

In quest’ottica, al fine di poter precludere il potere di accertamento dei competenti uffici occorre che il valore di ciascun bene sia indicato in modo analitico per ciascun bene. L’orientamento si basa su un’interpretazione letterale del dato testuale, invero tutt’altro che univoco, e sull’affermazione che l’indicazione cumulativa non consentirebbe all’Amministrazione Finanziaria di compiere gli occorrenti controlli. La valutazione automatica degli immobili (art. 34, comma 5, D. Lgs. 346/1990 e art. 52, comma 4, D.P.R. 131/1986) non può prescindere da un calcolo effettuato per ciascun immobile.

Sarebbe, dunque, un onere per il contribuente dimostrare che tale valutazione sia stata effettuata per ciascun singolo immobile. Ciò può essere fatto solo con l’indicazione analitica del valore. Inoltre, una valutazione di tipo complessivo non permetterebbe la verifica che il valore effettivamente attribuito a ciascun bene sia rispettoso dei parametri della c.d. valutazione automatica e sarebbe, quindi, inidonea a precludere l’accertamento.

Ne potrebbe conseguire invero il rischio di mascherare, mediante l’indicazione di un valore complessivo, una presunta sottovalutazione di alcuni beni a fronte di sopravalutazione di altri.

In definitiva, quindi, il principio espresso dalla giurisprudenza è il seguente: per poter limitare il potere di rettifica del valore da parte dell’Amministrazione Finanziaria attraverso l’utilizzo della c.d. valutazione automatica occorre il rispetto di due condizioni: (i) che i beni siano dotati di rendita catastale e che non siano terreni suscettibili di capacità edificatoria; (ii) che in atto sia indicato il valore analitico di ciascun bene per consentire di apprezzare la correttezza del valore attribuito.

4. Riflessioni sul tema

La linea interpretativa accolta dall’Amministrazione Finanziaria e dalla giurisprudenza appare, invero, condivisibile nell’ipotesi in cui tra i cespiti oggetto di donazione siano compresi beni privi di rendita catastale e/o aree edificabili (si tratta delle fattispecie esaminate dalle pronunce Cass. n. 1309/2015, Cass. n. 9477/2018, Cass. n. 22207/2011 e, come si vedrà, anche da Cass. n. 18512/2025). In tali casi, infatti, l’indicazione di un valore unitario comprensivo anche di beni non suscettibili di valutazione automatica non consentirebbe all’Amministrazione Finanziaria di verificare se, con riguardo ai soli beni dotati dei requisiti richiesti dalla legge, sia stato effettivamente rispettato il limite previsto dall’art. 34, comma 5, TUS[8].

Diversamente, la soluzione accolta dalla giurisprudenza appare meno convincente quando la massa donata sia composta esclusivamente da beni suscettibili di valutazione automatica (cfr. Cass. 2 marzo 2022, n. 6846 e Cass n. 14409/2013), ovvero da tali beni unitamente a cespiti privi di rendita il cui valore sia stato, però, autonomamente indicato. In tali ipotesi, infatti, l’Amministrazione Finanziaria sarebbe perfettamente in grado di verificare il rispetto dei parametri normativi senza particolari difficoltà operative.

Né sembra decisivo il rilievo secondo cui la valutazione automatica richiederebbe necessariamente un calcolo analitico effettuato per ciascun immobile. Anche aderendo alla logica rigorista seguita dalla giurisprudenza, resta il fatto che il requisito dell’indicazione analitica del valore di ogni singolo cespite non trova un’espressa previsione normativa. L’orientamento in esame si fonda essenzialmente su un’interpretazione formale della disciplina e sull’esigenza di agevolare l’attività di controllo dell’Amministrazione.

Tuttavia, quando tutti i beni siano suscettibili di valutazione automatica, tale esigenza appare eccessiva, poiché il controllo potrebbe essere agevolmente effettuato sulla base dei dati catastali risultanti dall’atto.

Si tratta, pertanto, di una soluzione che continua a suscitare perplessità, come efficacemente evidenziato nello Studio n. 33-2022/T del Consiglio Nazionale del Notariato, al quale può qui farsi rinvio.

Invero è forte la sensazione che il principio, comprensibilmente elaborato per il caso in cui la donazione comprendesse beni con e senza rendita, sia stato ripreso dalle sentenze successive, in maniera tralatizia, senza un’accurata riflessione, anche per il caso di donazioni aventi ad oggetto tutti e soltanto beni suscettibili di valutazione automatica.

È lecito sperare in futuri revirement sul punto, anche perché una diversa conclusione sarebbe maggiormente coerente con i principi di collaborazione e buona fede nei rapporti tra contribuente e Amministrazione Finanziaria, oggi espressamente valorizzati dall’ordinamento e, in particolare, dall’art. 10 dello Statuto dei diritti del contribuente.

Si potrebbe obiettare che l’indicazione analitica costituisce ormai la regola nelle dichiarazioni di successione e che la disciplina della donazione è modellata su quella successoria.

L’obiezione, tuttavia, non appare decisiva. Nelle successioni, infatti, l’indicazione separata del valore dei singoli beni non deriva da una specifica previsione legislativa, ma da esigenze tecniche (il modulo) legate alla compilazione della dichiarazione. Si tratta, pertanto, di una regola operativa che non sembra automaticamente trasferibile alla diversa fattispecie della donazione.

Anzi, a voler ragionare in termini di tecnica redazionale, può osservarsi che nel Modello Unico Informatico viene normalmente indicato un unico valore imponibile, salvo i casi in cui sia necessario distinguere specifiche categorie di beni ai fini dell’applicazione di particolari agevolazioni.

5. Una possibile clausola negoziale di salvaguardia

Piaccia o meno, sul piano operativo occorre confrontarsi con il citato orientamento ormai consolidato, che impone di indicare nell’atto il valore di ciascun bene singolarmente considerato, con effetti talvolta paradossali[9].

Resta tuttavia da verificare se, qualora si intenda indicare un valore complessivo riferito all’intera massa ovvero a categorie omogenee di beni, possa essere utile l’inserimento di una clausola espressamente volta a richiamare la disciplina della valutazione automatica. Si potrebbe così pensare ad inserire in atto la richiesta di valutazione automatica “ex art. 34, comma 5 D. Lgs. 346/1990”[10], il quale, tuttavia, fa riferimento a coefficienti non più attuali, perché aggiornati da norme, anche regolamentari, successive[11].

Allora, in linea con quanto già proposto nel ripetuto studio del Consiglio Nazionale[12], una possibile formulazione potrebbe essere la seguente: “Ai fini fiscali le parti dichiarano che il valore di ciascun bene oggetto di donazione deve considerarsi pari (o almeno pari) a quello risultante dall’applicazione dei coefficienti, rivalutati in base alle vigenti disposizioni legislative e regolamentari, alla rendita catastale o al reddito dominicale e che, conseguentemente, il valore complessivo dei beni medesimi è pari ad euro …”. Naturalmente, una clausola di questo tipo potrebbe operare esclusivamente con riguardo ai beni suscettibili di valutazione automatica.

6. La “tenuta” della clausola proposta alla luce della Cass. 7 luglio 2025, n. 18512

La recente sentenza della Cassazione n. 18512/2025 potrebbe, a una prima lettura, apparire sfavorevole alla soluzione prospettata. Infatti, benché nel caso di specie le parti, ai fini dell’indicazione dei valori dei beni donati, avessero avuto l’accortezza di richiedere l’applicazione della c.d. valutazione automatica[13], i giudici hanno comunque dato ragione all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, un esame più attento della decisione induce tuttavia a conclusioni meno nette.

A ben vedere, infatti, nella donazione all’esame della Corte, la forza inibitoria della clausola di richiamo alla valutazione automatica sembra essere stata depotenziata e annullata, non già perché di per sé ritenuta inefficace, bensì per motivi connessi al caso concreto, che riguardava la donazione di più beni immobili tra i quali erano compresi fabbricati con rendita, fabbricati collabenti e aree di risulta di fabbricati demoliti.

Nell’atto le parti, richiamando la valutazione automatica, dichiaravano un valore complessivo di euro 390.000, riferendolo per l’importo di euro 10.000, ai soli fabbricati collabenti e, quindi implicitamente, per il restante importo di euro 380.000 agli altri beni, che però erano costituiti da fabbricati provvisti di rendita e da aree di risulta non suscettibili di valutazione automatica (non assimilabili ai fabbricati collabenti).

Nel cassare la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva dato ragione al contribuente, i giudici evidenziano che detta sentenza ha “impropriamente ritenuto che l’eccedenza del valore cumulativamente dichiarato per gli immobili muniti di rendita (Euro 380.000,00) rispetto al valore nominalmente risultante dall’applicazione della valutazione automatica (Euro 373.051,16) precludesse la rettifica del valore anche per le aree di risulta dei fabbricati demoliti (ancorché sprovviste di rendita) che non potevano essere ricomprese nel valore specificamente dichiarato per i soli fabbricati collabenti (Euro 10.000,00). Per cui in sede di accertamento l’amministrazione finanziaria aveva correttamente stimato tali immobili secondo il valore venale prescindendo dal valore automatico che non era applicabile per la carenza di rendita. 3. D’altra parte le nozioni di “fabbricato demolito” e “fabbricato collabente” indicano situazioni nettamente differenti (anche sul piano catastale). Difatti il fabbricato demolito è completamente distrutto mentre il fabbricato collabente è in stato di degrado ma non necessariamente distrutto. Il fabbricato demolito non può essere utilizzato mentre il fabbricato collabente può essere utilizzato per interventi di ristrutturazione. Il fabbricato demolito può essere rimosso dal catasto (convertendosi in area urbana o agricola mentre il fabbricato collabente resta registrato in catasto (come tale).”.

La motivazione della sentenza sembra dunque concentrare l’attenzione non tanto sull’asserita inefficacia della clausola di richiamo alla valutazione automatica, quanto sulla mancata separazione dei valori riferibili a beni soggetti a regimi valutativi differenti. Non può pertanto escludersi che, in presenza di una distinta valorizzazione dei beni non suscettibili di valutazione automatica, il richiamo espresso alla disciplina catastale avrebbe potuto conservare efficacia preclusiva dell’accertamento di maggior valore.

Resta naturalmente possibile un’obiezione di segno contrario. Qualora si ritenga che la giurisprudenza richieda necessariamente l’indicazione numerica del valore di ciascun singolo cespite, una clausola generale di rinvio ai criteri legali di determinazione del valore potrebbe essere considerata insufficiente. In questa prospettiva, la clausola proposta non eliminerebbe integralmente il rischio di contestazioni, ma consentirebbe quantomeno di rendere esplicita la volontà delle parti di avvalersi della valutazione automatica e di evidenziare che il valore dichiarato è stato determinato nel rispetto dei parametri previsti dalla legge

Tale soluzione, pur non potendo considerarsi definitivamente avallata dalla giurisprudenza di legittimità, appare coerente con la ratio dell’istituto e merita, pertanto, di essere presa in considerazione sul piano operativo.